예스폼 엑셀서식
건축시행 캐쉬플로우
수정 분류 기타/일반 등록자 최*호 등록일 2005-05-30 첨부파일 한글 건축시행 캐쉬플로우.hwp
질문
건축시행관련하여 현금흐름에 대한 내용을 엑셀로 정리하는 것
답변

안녕하세요. 최장호 회원님
예스폼 Power Excel 서식 담당자입니다.

건축시행에 관련된 `캐쉬플로우` 는 앞에서 말씀드린 것처럼 회원님의 정확한 세부사항의 명시 없이는 제작을 할 수 없습니다.

첨부하여 주신 신문기사는 작업 외적인 내용이라 참고하기에 용의하지 않으며, 캐쉬플로우에 대한 설명 자료는 `파워엑셀서식`의 서비스와는 다른 성격의 내용입니다. 기존의 자료나 보유하고 계신 자료가 구축이 되지 않으셔서 참고하실 수 있는 사항들을 몇가지 설명해드리도록 하겠습니다.

건축시행에 관련된 항목을 간략히 말씀드리자면 `토지관련비용, 공사관련비용, 설계비, 감리비, 인허가비용, 분담금, 분양경비, 보존등기비, 사후관리, 기타영업비, 민원처리비` 등과 `토지매입비, 부동산중개수수료, 이전비용 취득세, 농특세, 등록세, 교육세, 국민주택채권, 인지대(증지대), 법무사수수료, 제세공과금, 종합토지세, 도시계획세, 교육세, 공동시설세, 철거공사비, 건축공사비, 인입공사비, 미술품장식비, 진입도로공사비, 지역난방공사비, 지질조사 및 측량비, 감리비예치보증수수료, 건축허가비용, 국민주택채권 아파트분, 상가분, 지역개발공채, 공제조합신탁등기비, 감정평가수수료, 분양보증수수료, 건설협회비, 주택협회비, 교통영향평가수수료, 대체농지조성비, 대체조림비, 개발부담금, 전용부담금, 상하수도분담금, 학교용지분담금, 광역교통시설부담금, M/H 부지임차료, M/H 건립비, 분양관리비, 광고선전비, 분양수수료, 취득세, 농특세, 등록세, 교육세, 법무사수수료, 하자보증수수료, 위탁입주관리비` 등의 참고 항목들이 있습니다. 명시된 항목들과 연동하여 투입된 자본은 다양한 자산형태를 취하지만 결국에는 재화, 서비스에 편입되어 판매되고 현금수입을 수반합니다.

현금흐름의 추정은 회계적이익에 감가상각을 더한 것으로 추정할 수 있으며, 실제의 현금흐름은 회계장부상의 기록과 상당히 다를 수 있으므로 캐쉬플로우상의 이익과 회계적이익 두 가지 사항을 모두 염두하여야 합니다.

일단 현금흐름 추정하시려면 `순현금흐름의 개념`을 이해하셔야 합니다. 간단히 말씀드리자면.. 순현금흐름은 일정 기간에 발생한 모든 현금유입에서 모든 현금유출을 제외한 값입니다. 회원님의 기본자료가 구축이 되셨을때를 예상하여 엑셀과 연계하여 만들 수 있는 예를 들어보도록 하겠습니다.

일단 기본적인 계산을 위하여 각각의 셀을 다음과 같이 지정합니다.
<셀 A1> 은 `cash inflow`의 값을 지정, <셀 B1>에는 `cash outflow` 값을 지정합니다.
다른 부가적인 항목사항을 입력하지 않으셨다면, `NCF` 값의 반영은 <셀 C1>에 지정하여 줍니다.

▶ $A$1 + $B$1 = C1 (C1의 셀에는 =$A$1 + $B$1 으로 입력)
▶ NCF`t` = CI`t` - CO`t`
▶ 순현금흐름 = 현금유입 - 현금유출

이렇게 위의 3가지로 설명할 수 있습니다.
<위 수식은 후에 TRUE값, FALSE 값으로 배열수식등에 응용하여 다양한 결과를 얻을 수 있습니다.>

또한, 회계적이익(NI)과 순현금흐름(NCF)이 어떤 관계를 가지고 있는지 간단히 나타내보겠습니다.
<법인세차감전순이익 `EBT`와 영업이익`EBIT`는 임의의 셀로 지정하셔도 됩니다.>

▶ NI= EBT - Tax
   = EBT - EBT x t
   = EBT(1-t)
   = (EBIT-I)(1-t)
   = (R-E-I)(1-t)

`E` 에는 감가상각비가 포함되어 있으므로 `NCF`는 회계적이익에 실제 현금유출이 없음에도 비용으로 계산된 감가상각을 더해주시면 됩니다.

▶ NCF = NI + Depreciation
     = EBIT(1-t) + Depreciation

부채가 있는 회사의 는 NCF는 아래와 같이 표현할 수 있습니다.

▶ NCF = NI + Depreciation + Int(1-t)
     = EBT(1-t) + Deprecitation + Int(1-t)
     = (EBT + Int)(1-t) + Depreciation
     = EBIT(1-t) + Depreciaton

이밖에도 현금흐름을 추정시에는 이자비용, 매몰원가, 기회비용, 순운전자본, 잔존가치 등을 고려하셔야 합니다.

▣ 총수익
▣ 감가상각비를 제외한 비용
▣ 감가상각비
▣ 이자와법인세차감전순이익(EBIT)
▣ 순이익
▣ 순운전자본변화액
▣ 순운전자본회수
▣ 투자액
▣ 세후잔존가치

위의 사항들을 토대로 한 후, 설명해드린 방식들로 현금흐름 추정할 수 있습니다. 추가로 원하시는 사항이나 서식관련 사항들은 아래 연락처로 문의하여 주시면 성심껏 답변해드리겠습니다. 감사합니다.


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